Nuova disciplina delle locazioni
Le novità della Legge di Stabilità 2016 (L. 208/2015)
Si interviene sulla disciplina delle locazioni al fine di prevedere l’obbligo per il locatore di registrazione del contratto entro un termine perentorio di 30 giorni, consentire l’azione dinanzi all’autorità giudiziaria nei casi di mancata registrazione del contratto nel predetto termine, nonché ancorare la determinazione da parte del giudice del canone dovuto a un valore minimo definito ai sensi della normativa vigente.
In particolare, si sostituisce l’articolo 13 (patti contrari alla legge) della L. 431/1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), in tema di effetti di clausole contrattuali, ovvero di comportamenti del locatore, che hanno effetti sul contratto di locazione.
Cosa cambia
Le innovazioni riguardano:
- l’inserimento dell’obbligo, a carico del locatore, di provvedere alla registrazione del contratto nel termine perentorio di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, comma 1, numero 6, cod. civ. (la modifica integra il comma 1, articolo 13, L. 431/1998). In base a tale disposizione del codice civile, l’amministratore cura la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente, fra l’altro, le generalità dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento;
- la previsione della nullità di qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito per i contratti stipulati in base al comma 1, articolo 2, L. 431 (ossia i contratti di locazione di durata non inferiore a 4 anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per la medesima durata, c.d. contratti 4+4). Il riferimento alla pattuizione diretta sostituisce il riferimento a qualsiasi obbligo del conduttore nonché a qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo (la modifica interviene sul secondo periodo del comma 4, articolo 13, L. 431/1998);
- l’inserimento della possibilità di un’azione dinanzi all’autorità giudiziaria nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine perentorio succitato. La modifica incide sul terzo periodo del comma 5, articolo 13, L. 431/1998 laddove il testo vigente fa riferimento ai casi in cui il locatore ha preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto in violazione di quanto previsto dall’articolo 4, comma 1;
- per chi, nel periodo 2011‐2015, ha pagato il mini canone previsto dalle norme sugli “affitti in nero” annullate dalla consulta, il canone è il triplo della rendita catastale.