Contratti di locazione

Normativa

LEGGE 431/98 di riforma degli affitti

Attualmente è possibile stipulare due differenti tipi di contratto: contratto libero e contratto convenzionale.

Contratto libero

Il contratto libero ricalca sostanzialmente la struttura dei precedenti “patti in deroga”. Si caratterizza per una durata del contratto prevista secondo la formula “quattro+quattro” (quattro anni più la possibilità di rinnovo per altri quattro anni alle medesime condizioni, salvo disdetta per motivi tassativamente indicati dalla legge).

Contratto in regime convenzionale

Il contratto convenzionale si caratterizza sostanzialmente per tre elementi:

• Durata

  il contratto non può avere durata inferiore a tre anni, alla scadenza della quale è data la possibilità alle parti di rinegoziare il contratto. In caso di mancato accordo il conduttore ha diritto ad una proroga di due anni alle medesime condizioni;

• Canone

  la misura del canone è convenzionale ossia stabilita di comune accordo tra associazioni dei proprietari e degli inquilini, tramite accordi territoriali, sulla base di parametri che tengono conto dell’ubicazione e delle caratteristiche dell’immobile. Conseguentemente la determinazione della misura del canone non è libera ma vincolata;

• Benefici fiscali

  tale vincolo è compensato con un’agevolazione di carattere fiscale, sia in capo al proprietario sia in capo all’inquilino. Per quanto riguarda il locatore egli ha diritto ad un ulteriore abbattimento del canone dichiarato in sede di dichiarazione dei redditi, pari al 30 per cento. Anche l’inquilino ha diritto ad una detrazione in sede di dichiarazione dei redditi (Modello 730), beneficio la cui misura dipende dal reddito complessivo dell’inquilino stesso. Il contratto gode anche di un’agevolazione dell’imposta di registro, la cui misura è ridotta rispetto al contratto libero.

• Nuovi accordi territoriali

  le norme in materia di contratti convenzionali hanno stabilito che in tutti i casi nei quali venga stipulato e depositato in comune un nuovo accordo si rende necessario per i nuovi contratti acquisire l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo, con la quale viene confermata la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’Accordo Territoriale. Il mancato rispetto di questa modalità impedisce di fruire dell’aliquota agevolata del 10%.

Altri tipi di contratti

La nuova tipologia di contratti in regime convenzionale comprende anche altri due tipi di contratti: contratti transitori e contratti per studenti. Il contratto transitorio non può superare i diciotto mesi di durata ed è anch’esso regolato da accordi territoriali. È finalizzato a soddisfare l’esigenza di contratti di breve durata. I contratti per studenti universitari sono presenti nei Comuni sedi di Università, anch’essi sono stipulati sulla base di accordi territoriali.

Tassazione: opzione per la CEDOLARE SECCA

Nel 2011 è stata introdotta la “cedolare secca sugli affitti”. È un regime che si può scegliere di applicare in alternativa a quello ordinario. Si tratta di un’imposta che sostituisce quelle previste dalla tassazione ordinaria sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011). In particolare la cedolare secca sostituisce:

• l’Irpef e le relative addizionali
• l’imposta di registro
• l’imposta di bollo.

E ancora:

• l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
• l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto

Soggetti interessati

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) su unità immobiliari abitative locate. L’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

Contitolarità

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

Condizioni di applicabilità

L’opzione può essere esercitata in relazione a ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo e alle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.Sono interessate, quindi, soltanto

• le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati)
• le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

La nuova tassazione sostitutiva non si applica agli immobili strumentali o relativi all’attività di impresa o di arti e professioni.

La tassazione

L’attuale normativa prevede che le aliquote relative alla cedolare secca si differenzino a seconda del tipo di contratto.

• Il contratto ordinario (4+4) sconta un’imposta del 21%
• Il contratto in regime concordato (3+2, transitorio, studenti) sconta attualmente l’imposta del 10%. Tale misura nasce come sperimentale (D.L. n. 47 del 28 marzo 2014, precedentemente l’imposta era del 15%). La legge di bilancio 2020 ha definitivamente determinato l’imposta nella misura del 10%.

Il nostro servizio

Forniamo assistenza e consulenza per valutare quale sia la tipologia di contratto più conveniente.

Documenti necessari:

• documento d’identità e codice fiscale del locatore e del conduttore
• planimetria dell’unità immobiliare da locare
  Richiedi planimetria catastale
• visura catastale dell’unità immobiliare da locare
  Richiedi visura catastale
• certificazione energetica dell’unità immobiliare da locare
  Richiedi certificazione energetica

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